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陆丹

在杭州做了4年的房产中介后,他终于“抓住”了机会,在一个月内买了房、车、车位

国庆节中秋节一直是买房的大流量时间。

“国庆假期我和店员一天没休息。10月1日,长假第一天,三组年轻顾客早上带着父母来店里看我们!”杭州城北万达商圈某房产中介店经理告诉我们:“有时候微信没时间回复,客户很着急。我只会发出声音或打电话。”之后,他带了两瓶矿泉水,和店员、顾客一起出去看房。

丁桥板块、桥西板块、申花板块的几个中介也在发生同样的忙碌。

“今年国庆假期天气不错。既不冷也不热,也不下雨。许多没有旅行计划的顾客花时间去看房子。改善后的房子变化都是家庭成员。只需要买房的,大部分都会带父母来咨询。”但中介表示,不急着买现房,想在近期入住的客户,处于——的“两手”状态,同时不停地摇着一手房子的房间,看着二手房子。当他们遇到很大的偏好时,他们会考虑下订单。与前两年甚至今年上半年相比,他们更加冷静和稳健。

在买家中,有一个特殊的群体,每天都有——名房地产经纪人与房屋打交道。

除了每天和购房者、房东打交道,还需要买房:有的只是需要,有的是需要换房改善。

“什么样的房子是好房子?”

“怎么才能买到性价比高的房子?”

“什么时候买房合适?”

“哪些房子不能买?”……

这些问题很多购房者都有同感,最有见识的人可能是房产中介。只是有时候他们说的都是假的,你很容易对他们举棋不定。

文字不够说服力?那就行动起来,看清真相!

房产中介如何选择自己的房子?刚需改善购房有哪些要点?我们跟踪采访了几个人,看他们买房时带出的反坑宝和独家秘密!

讲述人:曹聪

29岁 河南人

房产中介从业时间:8年

在房地产圈混了这么多年,终于在2016年上半年拿到了我在杭州的第一套房——,这是我职业生涯的第四年。当时,城北沟庄板块的分新商品房是偏向舒眉的。

在我选择的总价100万的范围内,当时还是比较满意的。

住房的初步筛选是我一个很好的同事推荐来的。这个社区是他深度培育的领域,他交易了很多套。

然后,我开始评估房子的“硬件”:89平米,三室两厅,其中三室朝南,房子位于9楼,共16层,在小区中心。

没多久我就拿了板,和房东达成协议单价1万元/平米,首付20%。

你当时为什么选择买房?

很大一部分原因确实来自专业的专业判断。第一,城市有很大的利好消息,会促进房地产行业的发展;二是政策出现新变化,如:降息;房地产交易增值税由5年征收的原房价的5.3%改为2年。

那时候我已经是店长了,我还记得在政策发布的那天晚上,我正巧和店长见面吃饭,大家吃完就停下来,临时找了个会议室开了个紧急会议。

开完会,我马上回店里,给店员打电话,告诉他们这个月内,大家都要做好加班准备,有能力就不要休假。

然后,我们鼓掌欢迎夜宵,督促大家连夜把房子全部梳理一遍,因为我们预测,等政策变了,房东肯定会临时提价。我们要做的,就是把诚意出售的优质房子再收集确认一下。然后用通俗易懂的话把“5比2”的信息发给所有客户。这一切都很紧急。

从那天起,我们打破了公司的记录

之前对买房没有紧迫感。作为一个房产中介“老手”,直觉告诉我,是时候买一套自己的房子了,正好为结婚打好基础。

我负责的板块主要是桥西,当时有企稳回升的趋势。

要知道房地产市场的一般规律是从中心位置向外围板块扩散,这就是涟漪效应。桥西板块的崛起,意味着舒眉所在的沟庄板块紧随万达板块之后。

总价100万内,刚好需要89台,是我当时最好的方案之一。90平米以下的房子一直是交易的主力,即使过了4年,依然如此。虽然我是从自住的角度来选择,但是如果以后想卖大一点的房子,相信这一套亲美的树很快就能卖出去。

买了房,回头买了一辆SUV,价格和首付差不多。买车后,我也需要一个停车位。我买车位的时候,刚好一个月过去了。也就是说,一个月之内,我买了人生第一套房,第一辆车,第一个车位。

四年后的今天,作为一个新爸爸,我在考虑好好利用另一张房票来改善自己的生活。

我想清楚了,把复杂程度降低,简化。有两种选择。这也可能是很多和我年龄差不多或者处于人生同一阶段的买家的共同诉求。——第一,要学小区,为孩子的未来做布局;第二,面积要比较大,可以提高生活质量。

从去年下半年开始,我就开始关注预算内的相关房源信息。一方面,坚持把优质的一手房产一个个抖出来;另一方面,关注万达板块附近的二手房(我的工作范围),等待时机,一旦找到合适的房子和价格,立即出手“狙击”。

所以,这个国庆,我不仅扮演了房产中介的角色,更是一个“精明”的购房者。而这个双重角色也让我对自己的职业生涯进行了深入思考。如何从购房者的角度选择最合适的房子,应该永远是我们的初心和基础。

我的购房建议

物业对小区在房产市场的影响

今后会越来越大

1.户型

我给自己买的第一套房子是三室两厅的公寓。全明也是很多同行购房的重要标准之一。

无论是买“老小”、二次新房还是一手房,尽量不要买“短板”的房子。

短板是什么意思?比如:黑暗卫士。

在二手房市场,总价400-500万的一套房子可能会有30万左右的差价。黑暗卫生往往存在通风不畅、异味等问题,长期居住也不是特别舒服。

公寓布局上的缺点也会降低你房子的增值潜力,想要更换的时候会受到限制。尤其是行情不好的时候,很可能“领跌”。

当然,除非房子有其他因素,比如优质的学区房,便利的交通,或者价格相对于同类房子足够便宜,还是可以考虑购买的。

2.楼层

噪音和污染区位于30米的高度(通常为9至11层),建议谨慎选择。

在二手房市场,高层或者小高层的房子,五楼到二顶楼都有很好的居住感,成交价格不会有太大差别。

多层住宅,建议选择2-4层。南方雨水多,一楼的房子大多有潮湿的隐患,有的甚至半米高的墙壁也因潮汐而剥落。顶楼没有电梯,对老人来说会有局限性,房子旧了还会有漏水的隐患。2-4层的房子通常卖得快,而底层和顶层之间的交易周期通常更长。

3.选品质小区。

小区的质量,除了前期开发商,很大程度上取决于入住后的物业。

不要以“小区路面是否干净”来判断一个物业好不好。这只是最低标准,并不稀奇。

你觉得财产怎么样?

进入小区,一定要看绿化怎么打理,比如景观,好的物业愿意花钱铺一块绿色的草皮;小区的绿化也会定期修剪,做成好看的造型;也更注重绿化品种的选择。一般性质,种草是在土壤上撒一些种子,选出来的植物也比较便宜,形状也比较一般。

第二,要看业主每天进出的电梯。

好的电梯上下噪音小,物业会对电梯内部进行打磨,给业主一种清爽高贵的感觉。

我个人的预测是,未来物业对住宅物业市场的影响会越来越大。

讲述人:小郑

32岁 衢州开化人

房产中介从业时间:9年

我来自浙江衢州华凯的一个小山村。我在杭州上大学,在杭州生活了15年。我是标准的新杭州人。

2011年,我从一个外贸从业者,变成了一个房产中介。第二年,2012年,我趁着当时的房地产下跌周期,果断买下了人生第一套房子,——,位于拱墅区和新南苑的二类新房,10楼两间卧室,面积70平米,适合我和老婆做婚房过渡。

房子的前任主人姓邱,年龄和我差不多。他当初买的,作为婚房的预留,但是一直没有装修。小秋还是为了婚房——卖的。他和女朋友准备回老家发展。他们在老家新盖了房子,急着要在杭州卖这个。他们拿了房子的钱,一次付清。所以卖的急。

我们的“讨价还价”战持续了一天的大部分时间。一大早,当时还在杭州工作的小邱一个人来了,我搬到了“将军”——,我当时的店长,工作了将近10年的老兵。

经过六七个小时的努力,双方心理相差5000元。

根据房书上的价格,小秋已经损失了近8万元。他皱着眉头抽了根烟,拨通了老家父母的电话。两分钟后他回来告诉我们:这5000块他们不让。如果不能好好谈,那就算了吧!

虽然我还是一个很久没介绍的中介,但是我的专业经验告诉我,5000元是芝麻,将近8万元的差价是西瓜。

“不要捡芝麻丢西瓜。”经理赶紧小声跟我说,眨眨眼,成交!

下午三点半,我们才发现大家还没吃午饭。

很多人肯定会问:中介自己买房是不是省了所有代理费?

其实不是。房子卖了之后,会有佣金组合的列表。佣金不是给某个中介,而是由平台和涉及多个环节的人员收取。比如“硬成本”是省不了的,比如房子的剥削者、经销商、摄影师。

以我当时卖的总价120万的房子为例,中介费大概六七千元。但是,相比非中介,我们确实有优势。除了更快地购置新住房,这套房子还节省了约1万元的中介费。

我的购房建议

没有一套房子是完美的

只有性价比才是完美的

我买的这套房子不是纯商品房,是新的动迁房。

其实到现在为止,我都不会主动推荐客户购买拆迁房,因为同等条件下,保值增值的范围肯定和商品房不一样。

但那时候对我们来说是特殊情况。

第一,同面积的一手房子,价格是这个房子的1.5倍。我们小两口,农村来的,向亲戚借钱付首付,赚不到钱了。我也想过咬牙切齿买一套一手的房子,但是压力太大了,老婆几个晚上都梦到贷款不出来了。两个人开始争吵,起因是买房,还贷。

大家肯定喜欢新房子,但是静下心来,回忆一下生活的本质。买房的根本目的是为了让生活更美好。如果房子成为竞争的导火线和压力源

我们选择的建筑位于社区的中心,所以我们可以在麻烦的中间保持安静。从小区门口出去过马路就是菜市场,周围是以小区为基础的商业综合体。在事业初期,一桌热腾腾的饭,然后去看电影放松一下,是很方便的。平时老婆会去市场买一些小菜,做一些常见的饭菜。房子虽然不大,但小生活很滋润。

最让我骄傲的是,我选对了盘子。在过去几年里,我们社区周围的配套设施越来越多。大型商业综合体、大型公园、高端新楼盘,使得整个板块质量更高。就连我们小区周边的中介店也越开越多,可见大家对这个地段还是比较看好的。

今年4月,我们启动了一套改良房,即拱墅区锦绣温岚馆,三室两厅132平米,单价4万多元/平米,总价500多万元。

依然是拆迁房,依然在小区中心,有学区房,有地铁设施,依然是——买家卖急的决定性失败。价格比市场价低很多。第一次发现后,只去看过房子,立马买了——。没有一套房子是完美的,只有性价比是完美的。

(作者:记者卢丹摄影江月制图刘京南编辑:吴静静)

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