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土地出让增值税(土地买卖1000万要交多少税)

房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税?

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税抵扣项目中涉及增值税进项税额的,允许在销项税额中计算抵扣,不计入抵扣项目,不允许在销项税额中计算抵扣,可以计入抵扣项目。因此,土地增值税纳税人转让房地产所得为不含增值税的所得。

个人转让房屋的个人所得税应税所得不含增值税,取得房屋时计入已付价款的增值税计入房产原值,计算转让所得时可抵扣的税款不含本次转让所缴纳的增值税。从租金收入中扣除的计算税款不包括为此租金支付的增值税。个人转租房屋的,在计算转租收入时,应当扣除支付给出租人的租金和增值税。

那么,房地产企业转让土地使用权如何缴纳增值税呢?

第一,房地产企业可以用差价税来销售自己的产品

2016年8月18日《中华人民共和国国家税务总局公告》第四条规定,房地产开发企业一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,按照一般计税方法计税,销售金额按照取得的总价和额外费用,扣除房地产项目当期销售对应的地价后的余额计算。销售额的计算公式如下:

销售额=(总价和额外成本-本期允许扣除的地价) (1.11%)

随后,财税[2016]140号文件对土地的“构成”作了补充规定,此处不一一列举。

二、房地产企业转让取得房地产税的差额

《总局公告》2016年第14号第三条第五款规定,一般纳税人转让其取得的房地产,按照下列规定缴纳增值税:

一般纳税人转让2016年5月1日后取得的房地产(不含自建)时,适用一般计税方法,以取得的总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按照5%的预征收率向房地产所在地的地方税务机关预缴税款,并在扣除房地产原购买价格或取得房地产时定价后的余额后,向机构所在地的地方税务机关申报纳税。

财税[2016]36号文第十五条规定,提供交通、邮政、基础电信、建筑及房地产租赁服务、销售房地产、转让土地使用权的税率为11%。

3.房地产企业转让土地使用权是否也适用差别征税

我们需要界定土地使用权是否属于“无形资产”。财税[2016]36号文件规定:

无形资产是指没有实物形态但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、版权、商誉、自然资源使用权等权益性无形资产。

自然资源使用权,包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

显然,土地使用权属于无形资产,因此土地使用权转让不适用总局2016年14号公告和18号公告的规定,即不适用增值税差额计算。

[摘要]

若转让2016年4月30日后取得的土地使用权,采用一般计税方式,则增值税按以下方式缴纳:取得的总价款及额外成本 (1.11%) 11%,增值税不减土地出让金账单,增值税负担较重。

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